Om bolån, bundet vs rörligt, räntan och bankers marginaler m.m.

Transkribering av intervjun med Dag Wardaeus

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans kanalen, idag är det dags för avsnitt 290 och det är reklam för Hypoteket. Vi intervjuar Dag Wardaeus som är medgrundare till Hypoteket, nu jobbar han som vd på Hypoteket fondförvaltning.

Det blir ett samtal om bolån, räntor, ska man ha bundet eller rörligt? Hur stort lån har den genomsnittliga svensken? Vad är det genomsnittliga värdet på en svensk fastighet? Vi pratar lite om räntehöjningen. Det blir en del läsarfrågor också. Vad tog du med dig från intervjun med Dag?

Caroline: Jag tycker det är väldigt fint med varför Hypoteket startade över huvudtaget. Dag resonerar så att det ska vara enkelt, en enkel idé och det ska vara enkelt för ens kunder.

Jag upplever ibland att fintech ska vara så komplext och komplicerat, det ska vara smarta lösningar och så, men det behöver inte vara det för att vara jättebra för kunden.

Jan: Nej precis. Jag gillar också att han sa att de nog har bidragit till att räntorna för alla i Sverige har blivit lägre genom att de är en nagel i ögat för många av bankerna. Vi släpper på avsnittet med Dag.

Så startades Hypoteket

Jan: Varmt välkommen tillbaka Dag Wardaeus, du är medgrundare till Hypoteket. Nu är du vd för Hypotekets fondförvaltning, du är civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm, Du har tidigare jobbat på Deloitte.

Dag: Tack så mycket, kul att vara tillbaka.

Jan: Kan inte du berätta hur ni startade Hypoteket? Det var du och Carl-Johan, var det inte så?

Dag: Jo exakt. Jag och Carl-Johan min medgrundare till Hypoteket vi träffades 2013 ungefär genom gemensamma vänner. Vi möttes som bolånekunder och var frustrerade över att bankerna hade alldeles för mycket makt när det sätter räntorna ut mot kunderna. Vi båda hade varit konsulter innan men ville starta något eget och förändra något som jag kände var fel.

Vi startade det vi kallar för Bolånegruppen och då var målet att grupp förhandla bolån, samla bolånekunder i stora grupper och gå med dem till bankerna och tvinga dem att bli mer medgörliga i diskussionerna.

Jan: Det gick bra tydligen.

Dag: Det gick jättebra att samla medlemmar. Bankerna är fortfarande så pass stora att om vi kom med tusentals bolånekunder så var de tveksamma. Här nere i Skåne fick vi faktiskt en deal, alla medlemmar i Bolånegruppen kunde få 1.29%. Det var vår första deal, vi kände att nu kommer den här affärsmodellen funka.

Problemet var att även om vi insåg att folk ville ha det på samma sätt som vi, en transparent ränta där man vet vad man får så lyckades vi inte i den affärsmodellen pusha bankerna till det.

Vi höll på från 2013-2015 utan löner och harvade på, från 2015 så insåg vi att om vi vill förändra bolånemarknaden i Sverige så måste vi själva bli bolånegivare.

Vi visste precis hur vi och alla våra medlemmar vill ha det, digitalt, super enkelt och ha en prissättning där man vet direkt och tydligt vad man kan få. Att man gör en tydlig prissättning för den produkten så att man vet vad man kan förvänta sig och så att man kan jämföra med en annan aktör. Vi började bygga det 2015 och egentligen var den svåra frågan, kan man bli bolånegivare i Sverige utan att vara bank.

Trots alla motgångar har det varit så jäkla spännande när man märker att förändringen tar fart.

Jan: Detta kan inte ha varit jättepoppis hos banker.

Dag: Nej precis.

Bankerna tjänar bisarra pengar på bruttomarginal

Jan: Vi är delägare i en neobank, de försökte ta sig in i Sverige. De fick ta sig in i Sverige men det tar tid att ansluta till de här gamla systemen.

Caroline: Får man inte känslan av att hela systemet behöver moderniseras då.

Jan: Det finns inget incitament.

Caroline: Jag förstår men man kan ändå tänka så att det borde komma något nytt. Det är inte säkert att det kommer ske på 10 år.

Dag: Exakt.

Jan: Bankerna tjänar bisarra pengar på det här.

Är det inte det inte Finansinspektionen som släpper den här rapporten om bankernas bruttomarginal, den har legat upp emot 1.8%. Det innebär att de tjänar 1.8% på varje utlånad krona.

Dag: Ja och det var när räntan var på 1.8% till och med. Vad får då de som de lånar av? Ingenting, det är ju pensionärerna. Det är ett system som alltid har funkat och det är ett fåtal aktörer som gör det i en värld där bankerna ses som en institution, nästan som statliga.

Man ska ha alternativet att göra det enkelt och då naturligtvis få en rabatt om man sköter det själv.

Bankerna har nu gjort något som de tycker är väldigt innovativt när man gör betalningar mellan sig, jag tror att dem kallar det för P27 eller något sådant. De är väldigt stolta, istället för att behöva vänta på transaktionen eftersom det bara går en om dagen så kommer det nu gå 10 eller 20 om dagen. Vi vill ha det i realtid.

Caroline: Ja det är lite gammalmodigt.

Dag: Bankerna själva tycker att det är 2050.

Innovationskraften inom Hypoteket är viktig

Jan: Jag var och hälsade på hos Riksbanken där folk inom It branschen berättar, man blir lite mörkrädd. En kompis som jobbade i London sa att om man visste hur stora delar av världsekonomin som sköts i excel så hade man blivit mörkrädd.

Dag: Verkligen, det är helt otroligt. Det var en av de grejerna som var en av våra smala lyckor skulle jag säga, dels fick vi tillståndet att faktiskt göra detta men också att vi kunde bygga tekniken helt från grunden.

Carl-Johan är ingenjör från grunden så han började bygga från första kodraden för att hantera bolånen och hantera kunder, sköta bolånegivningen och fatta beslut som är helt digitalt.

Så fort det kommer förändringar med amorteringskrav och så där så kan vi snabbt anpassa oss till det som bankerna inte kan. Vi försöker hålla vår innovationskraft.

Caroline: Hur gör ni det?

Dag: Vi gör det genom att fortsätta bygga systemet. Istället för att bygga ett stort system som sen behöver lappas och lagas så bygger vi vårt system med möjlighet att byta ut delar.

Caroline: Rent mentalt att försöka hålla det innovativa mindset:et, hur gör man det? Åker man på konferenser?

Dag: En stor del av innovationen bygger på naivitet som vi hade som bolånekunder. Ofta är grunden bondvett, detta är rimligt och så bör det vara.

Jag tror att mycket av innovationskraften är ifrån att man kommer in som bolånekunder. När man sen lär sig nya grejer så ser man vart naiviteten som driver på och var det är bankernas kunskap som hämmar dem och vart deras vilja att inte förändra styr.

Jan: Det är den här klassiska att så här har vi alltid gjort och sen kopplat till att det ändå går helt okej. Det är så få grejer som är så bra för ett företag som att gå igenom en kris och komma ut på andra sidan, annars tar man inte jobbet att optimera kostnader osv. Annars är man inte tvingad, vi har den här trögheten.

Caroline: ibland är den bra och ibland dålig, vissa saker ska inte förändrats för snabbt.

Dag: Nej tryggheten är också jätteviktig.

Samtidigt som vi vill innovera och göra det här helt digitalt så insåg vi också att folk fortfarande vill prata med någon när de tar ett bolån.

Jan: Jag var på något amerikansk sajt och så behövde jag hjälp, chatten var öppen mitt i natten så jag pratade med den och fick hjälp. Efteråt fick jag ett meddelade där de tackade för att jag hade använt deras automatiska chatt service. Då hade jag suttit där och pratat i den här chatten med någon som jag trodde var en människa.

Hamsterhjulet snurrar men hamstern är död

Jan: Jag tänkte att vi skulle prata lite ränta. När vi spelar in det här så har precis Riksbanken höjt räntan, det är femte höjningen på 9 månader. Jag såg någon kommentar från någon som skrev att för hushållen är det här tecken på att det kommer bli fortsatt ansträngt i det korta perspektivet men att den värsta räntehöjningen kanske ligger bakom oss.

Dag: Den här räntekurvan den ligger platt till 2026 för att få ner inflationen.

Även om andra tror att räntan kommer sjunka mot 2024 igen så säger inte Riksbanken det för de vill visa att nu tar vi i. Om det är så att inflationen går ner så kan de sänka i förtid. Alla tror nog ändå att den ska gå ner lite under 2024.

Jan: Med risk för att det blir lite snillen spekulerar, de här inflationsberäkningarna, räknar man inte dem på hur det var mot förra året.

Dag: Jo det är förändringen på 12 månader.

Jan: Inflationen borde nästan gå ner va sig själv för att när det väl har gått en period så har priserna normaliserats på den höga nivån.

Dag: Det som kommer hända då är ju att det är högre priser, då kommer lönerna öka och då blir det en sådan lönespiral.

Jan: Hamsterhjulet snurrar men hamstern är död.

Hypoteket ligger alltid 30 punkter under storbankerna i pris

Jan: Märker ni att folk är oroliga? Räntan har mer eller mindre dubblerats. Under 2021 så la folk 4% av sin disponibla inkomst på räntor och nu är det uppe på 9-10%. Du bor i Stockholm, jag gissar att i Stockholm är det inte ovanligt med 4-5 miljoner i lån.

Dag: Nej precis.

Jan: När då räntan var på 1% då hade du kanske 50 000 kronor om året i ränta men om räntan nu har gått från 1 till 3% då pratar vi om 150 000 kronor om året i ränta. Det är en stor skillnad både i absoluta tal.

Dag: Verkligen. Det är problematiskt såklart, jag tror att det är många i vår generation som har kommit in på bostadsmarknaden när räntan har varit så otroligt låg som tror att det är ett normalläget. Det tror jag är den största risken.

Även om vi har haft stora räntehöjningar på kort tid så är vi inte uppe på historiskt höga nivåer egentligen. Det kanske snarare är så att de nivåer vi hamnar på nu är långsiktigt det man ska vara van vid och som man ska ha buffert för att klara.

Jan: Jag har sett så mycket grafer nu på sistone så det är nästan som ett töcken. Jag har för mig att historiskt så har bolåneräntorna i snitt legat på 4- 4/12%. Det är någon slags historisk normalränta.

Dag: Om man tittar så långt tillbaka då har bankernas marginaler varit lägre än de har varit de senaste 10 åren. Men de senaste 10 åren har marginalerna snarare varit uppe på 1.6% och allt talar ju för att bankerna vill tillbaka dit.

Jan: Är det rimligt?

Dag: Nej det är det vi försöker dra ner. Nu går styrräntan upp till 3%, bolåneräntan brukar vara 100-150 punkter över det. Det skulle innebära 4.5% nu, istället ligger snitträntorna även hos storbankerna på 3.6% eller något sådant.

Vi har varit väldigt konkurrenskraftiga, vi ligger alltid 30 punkter under storbankerna i pris. Men nu har bankerna gått ned och ligger nästan vid oss. Anledningen till att det kan göra det nu tillfälligt är att mycket av deras finansiering får de av inlåning. Det tror jag kommer normaliseras så fort nu räntan börjar plana ut lite.

Det fina med det kapitalistiska systemet

Dag: Det är viktigt för konsumenterna när man jämför bolåneräntor nu att också samtidigt räkna sin sparränta. Du får en bra bolåneränta hos din bank om du har din sparränta där också men då måste du väga dem två emot varandra. Då är vi tillbaka till det vi på Hypoteket vill motverka, att man måste ha en portfölj av produkter för att veta vad totalkostnaden blir.

Nu när räntorna har stigit så mycket och man kommer till oss nu och jämför med exempelvis sin novemberränta med den man hade fått hos oss idag så är novemberräntan bättre.

Man måste jämföra med den räntan man hade fått idag. Det rör sig så fort så jag tror att det bästa sättet att jämföra är att kolla på de historiska snitträntorna.

Jan: Vi hade en fråga här från Simon. Hur stor spread behöver en bank eller bolåneinstitut ha mellan upplåningskostnader och ränta mot kund för att täcka kostnader och regulatoriska krav. Nu har vi pratat om att den ligger på 0.92 och sen har det varit upp emot 1.8.

Dag: Frågan blir vad behöver man för att få tillväxt. Vi som start up har 25 anställda, vi har ett kontor inne i Stockholm där vi precis får plats, det är de stora kostnaderna som vi har som är fasta.

Säg att vi behöver 20-30 punkter i marginal i dagsläget medan en bank har 90-150 punkter i runda slängar. Vi har en marginal som är en fjärdedel av vad bankerna har.

Jan: Det tycker jag är coolt. Det är de som är lite utveckling, att kunna göra samma sak men bättre och billigare. Det är de fina med det kapitalistiska systemet.

Caroline: Jag kan se framför mig folk som säger nej det finns inget fint med det kapitalistiska. Jag tror inte att våra följare och lyssnare tänker så.

En skör bostadsmarknad kontra en svag krona

Jan: Vi har jättefina jurister, Mark sa att vi alla har en roll i det kapitalistiska systemet min under den senaste tiden har varit att stå för förlusterna.

Dag: Det är bra.

Som drivare av innovation så är det kapitalistiska systemet såklart en stark drivkraft att spara pengar och göra allt mer effektivt.

Jan: Om vi håller oss kvar på macro. Annika winsth som är chefsekonom på Nordea skrev i Nordeas market outlook att Riksbanken har ett dilemma på grund av en skör bostadsmarknad kontra en svag krona. Har du några tankar kring det?

Dag: Det är en skör bostadsmarknad. Vi äger traditionellt våra bostäder i Sverige och vi har en relativt hög belåning av dem i dagsläget, de senaste åren har vi ökat vår belåning. Vi är väldigt exponerade för räntehöjning genom det och vi har i stor utsträckning här i Sverige än i andra länder en rörlig ränta. När räntan höjs så får det en mer direkt effekt.

Jan: Hur kommer det sig? Amerikaner har väl bara 30 åriga lån?

Dag: Det är lite traditionsbundet att man lär sig hur man ska ha det. Det pratas alltid om att det lönar sig att ha rörligt. I Sverige har vi också en ofördelaktig struktur för om du vill förtids inlösa ett bundet lån.

Har du bundit dig på 5 år och något händer dig i livet så att du vill lösa det lånet så blir det rätt dyrt i det svenska systemet.

Jan: Hur ofta händer det hos er?

Dag: Att man löser ut lånet i förtid?

Jan: Ja.

Dag: Det händer ändå relativt ofta, speciellt i de här tiderna då räntorna förändras mycket, i regel blir det dyrt.

Borde du ha bundit räntan?

Jan: Nu har vi kommit in lite på det här med bundet och rörligt. Jag vet inte om du har sett det men SVT släppte ett fantastiskt program där de har tagit fram alla listräntor, vad den genomsnittliga bolåneräntan i Sverige varit sedan 1980-talet och så har de jämfört både rörlig och bunden på 1,2 och 4 år, upp till 10 år. Frågan var, borde du ha bundit räntan. Har ni sett det?

Caroline: Nej tyvärr.

Dag: Nej.

Jan: Från 1991 så på ett år bundet vs rörligt så var det ungefär 50/50 om det var bättre eller sämre med det ena eller andra. När man kollade på hur många gånger 2 år bundet har varit bättre än rörligt då är det i 32% av fallen. På 3 år så var bundet bättre i 26% av fallen. På 4 år så var 9% bättre med bundet. Om man band sitt bolån i 5 år så har det bara varit bättre i 4% av fallen.

Över en 7 års period så fanns det inga fall där det var bättre att binda vs att ha rörligt.

Vi hade en diskussion om detta i forumet, Gabbe90 skrev att det låter precis som grundpremissen för RikaTillsammans fast för räntor på bolån. När man pratar om bundet vs rörligt så har jag hittills sagt att rörligt är bättre, historiskt har det varit bättre och det kommer sannolikt vara bättre framöver.

Om man nu binder, varför binder man? Jo man binder för att man vill ha en trygghet eller säkerhet, det intressanta då är att folk binder alldeles för kort. Man skulle ha bundit på 10 eller 20 år. Antingen binder du inte och har rörligt eller så kommer du fram till att du binder och binder av den anledningen för att du vill ha tryggheten, då borde det inte vara något under 5 år.

Dag: Jag kan verkligen hålla med dig om det. Det är först där man kan prata om att tidsspannet ger trygghet.

Caroline: Bankerna pratar väl inte heller om att binda särkilt långa perioder?

Dag: De brukar säga att man ska dela upp det och binda olika. Vill man ha den tryggheten ja då köper man sig den försäkringen, man ska se en bunden ränta som att man köper en försäkring. Den försäkringen tar banken betalt för.

Den gången det lönar sig att binda det är när banken har prissatt det fel.

Jan: Det är väl ändå inte så att ni förlorar pengar på det?

Dag: Nej, för vår del så skickar vi vidare så vi tar ingen ränterisk.

Ekonomi handlar om psykologi

Jan: När man har tittat på det här med att binda så tänker man att man ska vara lite smartare. Vilka är det som sitter på andra sidan? De är folk som har gjort detta i 10,15,20 år som jobbar på bank, det finns hela processer bakom.

Det finns en studie man gjorde i USA på före detta Riksbanks chefer och analytiker, det visar sig att de här experterna i genomsnitt har 18% rätt på om FED kommer höja, sänka eller lämna räntan oförändrad. Att gissa ränta är vanskligt.

Dag: Det är samma när jag sitter här och pratar om hur jag tror att räntan kommer blir framåt, jag avviker inte ifrån alla andra. Man ska komma ihåg att ekonomi inte är någon ekvation som går att räkna på utan det är psykologi. Det handlar om förväntningar.

Jan: Hur stort är genomsnittslånet? Jag vet att ni lånar ut till 75% så det är ju maximalt.

Dag: En genomsnittskund hos oss kanske inte är de här första gångs köparna som kanske belånar sig högst.

En mediankund hos oss är runt 50års åldern, kundbasen är rätt spridd över hela landet. En genomsnittskund har i snitt 2 miljoner i lån ungefär.

Jan: På ett boende som är värt?

Dag: Som är värt 3-4 miljoner. Jag tror att vår snitt belåningsgrad ligger på drygt 50%.

Jan: Vet du vad den är i Sverige? Jag tycker att sådana siffror är lite svåra att hitta.

Caroline: Jag tycker att det låter som ett billigt boende i en storstad.

Vid nyköp så var den genomsnittliga belåningsgraden 70%

Jan: Finansinspektionen släpper en gång om året en rapport om hur läget på bolånemarknaden ser ut. Den senaste släpptes i april 2022 så då är det siffror för 2021. De pratar alltid om nya bolån, det är väl förmodligen det som är enklast att mäta. Vid nyköp så var den genomsnittliga belåningsgraden 70%. Är det högt eller lågt?

Dag: Just då pikade bostadspriserna så nej jag vet inte om det historiskt är så högt. De belåningsgraderna går upp nu då, bostadspriserna har kommit ned 15% sedan dess.

Man kan säga att vi har gått tillbaka till en prisnivå som vi var på precis innan Corona kom. Man kan väl hoppas att vi landar här och att det planar ut nu.

Jan: På Patreon hade vi en bostadsanalytiker, hans tes var att vi skulle ned ungefär 20%. Han pratade även om räntestabilisering 2023, kanske till och med räntesänkning i slutet av 2023. Finansinspektionens worst case är att om energipriserna är höga, räntan ökar då kommer bostadspriserna gå ner med 25-30%. Nu har energipriserna gått ned, det är inga novemberpriser. Sitter ni på kontoret och gör prognoser? Eller är ni neutrala?

Dag: Vi är ganska neutrala. Dels är vi strukturerade så, vi har en väldigt transparent modell. Vi är ändå väldigt måna om att det inte ska ske något såklart. Om man pratar om värdet av huset så är risken snarare ens återbetalningsförmåga, givet att det händer vad är risken att du inte får tillbaka värdet. Att du som kund inte kan sälja huset och få tillbaka hela värdet. Man vill absolut mitigera risken att det händer.

Det vi framförallt jobbar väldigt aktivt med är att minska risken att kunder inte ska kunna betala, det är dåligt för alla när kunden inte klarar av att betala räntan. Det sista man vill göra är att skicka någon till kronofogden.

Jan: Har ni fått göra det ännu?

Dag: Inte ännu, nu börjar man se att kunder blir oroliga men peppar peppar, än så länge har vi inte det.

Caroline: Hur ser man att kunder är oroliga?

Dag: De ringer in till oss ofta. Finansinspektionen uttryckte sig lite slarvigt att det bara var att ringa banken om man ville ha amorteringsfritt så vi blev nedringda. Det är ett kortsiktigt sätt att rädda kassaflödet men inte långsiktigt.

Jan: Det löser inga problem.

Ränteutgifterna för hushåll ökar från 4% 2021 till 9% i mitten av 2023

Jan: Nu blir det lite nörderi här. Här är fakta från Nordeas outlook, de skrev så här: Ränteutgifterna för hushåll ökar från 4% 2021 till 9% i mitten av 2023. Reala disponibla inkomster minskade med 1% under 2022 och kommer minska med 2% 2023. Hushållens egna finansiella sparande var negativt under 2022, den finansiella förmögenheten utnyttjades för att upprätthålla konsumtion.

I år förväntas benägenheten att spara och amortera öka, vi har höga förväntningar av att sparandet kommer öka under 2023 för att när värdet på huset minskar så upplever hushållen en ekonomisk stress och då drar man ned på konsumtion och särskilt öka sin buffert.

Det kommer bli jobbigt för tjänsteföretag, restauranger och den typen av företag, det är där vi kommer dra ned. De såg också att det kommer bli en kraftig minskning av bostadsbyggande.

Caroline: Det låter ju vettigt det dem säger.

Dag: När bolåneräntorna går upp så är det klokt att betala av bolånen eller eventuella blankolån, billån och sådant som stiger ännu mer i ränta. Amortera såklart men det är också viktigt att ha en likvid buffert.

Jan: Jag tänkte på det där du sa om att ni blir nedringda när det stod i media att det bara var att ringa banken.

Det är väl egentligen bara två fall man kan få amorteringsfritt? Arbetslöshet eller långtidssjukdom.

Dag: Ja exakt det är de vi har fått som riktlinjer i början, att då kan man pausa amorteringen. Sen har vi begärt tydlighet i hur man ska förhålla sig till det. Finansinspektionen pratade lite slarvigt om möjligheten till amorteringsfritt utan att ha gett oss bolånegivare riktlinjer och sen förtydligar det på sin hemsida där de skriver att en särskild orsak till att få paus i amortering kan vara drastiskt förhöjda kostnader. Sen är det upp till oss hur mycket bevis vi behöver från kunden för att de ska kunna visa att de har förhöjda kostnader.

Caroline: Att betala av vissa specifika lån och skaffa sig en buffert kan ta rätt lång tid innan man är färdig.

Dag: Så är det verkligen, där kan bolånet vara ett bra vapen där man kan baka in billånet i bolånet. Att man lånar upp lite på huset för att betala av sådana dyra lån.

Höja belåningsgraden genom att ta ett tilläggslån

Jan: Hur mycket flexibilitet har jag? Om jag har mitt boende och har belånat säg 50%, så blir jag kund hos er och vill höja till 55% belåningsgrad genom att ta ett tilläggslån. Hur lång tid tar det?

Dag: Lånet skulle du kunna få utbetalt på en vecka kanske.

Jan: Och om jag sen vill amortera det så är det inga problem?

Dag: Amortera gör du enkelt genom att upprätta det på Mina sidor. Sen har vi policies att bolånet ska vara primärt till bostaden.

Jan: Jag ska betala 200 000 kronor i skatt i november, jag tänkte att jag kunde ha tagit 200 000 kronor och amorterat dem på mitt bolån och sedan plockar jag ut dem den första november igen för att betala skatten. Hade det gått hos er?

Dag: Det vågar jag inte svara på.

Det är ett ekonomiskt beslut som är smart egentligen.

Jan: Det var allt jag ville höra egentligen. Jag kan inte investera dem på 11 månader och då står de på ett sparkonto.

30% av Sveriges befolkning klarar inte en oförutsägbar utgift på 5000 kronor

Jan: I rapporten jag pratade om tidigare så stod det att 30% av låntagare med 4.5 i skuldkvot klarar inte en ränta på 7%, cirka 11% av alla nya låntagare klarar inte en ränta på 7%. Går det i linje med din känsla?

Dag: Ja det är nog den känslan vi har också.

Jan: I Sveaekonomi gjorde man en undersökning för länge sedan att 30% av Sveriges befolkning klarar inte en oförutsägbar utgift på 5000 kronor. 30% av Sveriges befolkning är ganska mycket. Är det så snedfördelar att det är sådana som aldrig kommer till er? Är det personer som hyr sina bostäder? Alla pratar om att svenskarna är så ränte känsliga, hur förhåller ni er?

Dag: Vi har mindre insyn i våra kunders helhetsekonomi eftersom vi bara har bolånet. Om vi stresstestar vår portfölj så tror jag att vi ligger i linje med hela marknaden.

Det handlar om att deras månadsinkomst inte täcker att betala levnadskostnader plus ränta.

Jan: Om man tittar på Finansinspektionens rapport från 2021 så tittar man på den totala lånebördan för nya låntagare som ett genomsnittligt hushåll har, de lånade i genomsnitt 2.8 miljoner och hade ett marknadsvärde på 4 miljoner. De har en disponibel inkomst innan skatt på 51 000 kronor. I min värld så är det ganska lågt.

Dag: Ja det kan stämma.

Vilken åldersgrupp har mest lån?

Jan: Vilken åldersgrupp har mest lån skulle ni säga? 18-30, 31-50 eller 51-65?

Dag: Jag tror nästan det är vi där i mitten.

Jan: Ja. 31-50 år då har man i hushåll på 2 personer lånat i genomsnitt 3.6 miljoner på ett hus som är värt 5 miljoner.

Dag: Detta gällde 2021? Det ska bli intressant att se den rapporten som kommer i april för 2022.

Jan: 18-30 åringar lånade ensamma i genomsnitt 1.6 miljoner och köper något för 2 miljoner. Jag tror att det var en jättehög andel av unga låntagare som hade medlåntagare.

Dag: Vad hade de för lön i den åldersgruppen?

Jan: 27 000 kronor innan skatt.

Dag: Alla de här generationernas bolånekunder har helt olika syn på vad en vanlig ränta är och hur stor del bostadskostnaden ska vara av den disponibla inkomsten ska vara.

Jag är van vid att det är en väldigt liten del.

Jan: Nu måste man omkalibrera.

Dag: Jag köpte precis nu en lägenhet med min flickvän och då byggde vi vår egen excel kalkyl på olika scenarion, hur skulle vi klara om bostaden kostade 50% av vår disponibla inkomst? Ja men det klarar vi om vi skär ner på andra grejer.

Förhandlingsfritt bolån

Jan: På er hemsida så har ni någon text om ”aldrig mer ränteförhandling”, sedan var jag inne på någon annan bank när jag googlade och då läste jag mer om förhandlingsfritt bolån.

Nu verkar det vara en grej att det ska vara förhandlingsfritt.

Hos er finns det ingen möjlighet att förhandla men om du skulle göra en spaning.

Dag: När vi lanserade 2018 så var vi kanske säg 3 eller 4 stycken av totalt kanske runt 6-8 bolånegivare som hade den här transparenta prissättningen och det har blivit lite av en standard för den, det är belåningsgrad och storlek på lånet som är de två tydligaste parametrarna. Det har blivit lite av en standard för den som även de mindre bankerna har anammat. SBAB gick i bräschen för just den.

Jan: Där kan du inte heller förhandla?

Dag: De har en väldigt lik modell som vi. Det finns ett stort värde i att man har samma modell. Det är väldigt glädjande att se att över de här åren så har det gått emot att fler erbjuder att man kan se räntan direkt på hemsidan genom att dra i vissa parametrar.

Hos de stora fyra bankerna så är det fortfarande traditionellt, de har en listränta på hemsidan som nu är på 4.5 eller 4.6 och sen vet man först månaden efter vad de i snitt gav till sina kunder.

Caroline: Men när man skriver förhandlingsfritt så vill de få det till att det är en bra grej. Jag känner jaha, kan man inte ens få rabatt eller något.

Dag: Rabatten är redan där.

Caroline: Jag känner att man alltid blir lurad, som när man ska köpa något på Blocket.

Dag: Det sätter ju press hos storbankerna för man kan gå in hos någon som har en väldigt transparent prissättning och sen använder du det förhandlingen, om du nu vill bara kvar hos en storbank. De hundra punkterna du får i rabatt du får om en storbank ger motsvarande ränta som vi så är det inom en begränsad tid.

Det högre syftet

Dag: Jag kan se värdet av att ha en typ av bank för en person som har en speciell situation men då måste man få det där personliga bemötandet, man måste ha en motpart som känner dig och kan hitta ett upplägg som kan passa dig.

Jan: Man vill ha ett mobilnummer.

Dag: Ja om man ska betala det där extra så ska du ha ett mobilnummer. Majoriteten vill ha ett enkelt bolån där det dras varje månad och du vet exakt hur du betalar, då är det digitala aktörer som gäller.

Jan: Ett tips, ni har ju Sharon som skriver på er blogg. Hon kom fram till samma grej som jag kom fram till av misstag. Vid något tillfälle där så skulle jag flytta bolånet och då kunde vi inte flytta till er för då låg ni på 65% belåningsgrad.

Det var roligt för då skulle jag flytta till Avanza har jag för mig men då sa den andra aktören att jag måste ta ett amorteringsunderlag för att de måste se hur reglerna är för just vårt boende och vår situation. Då mejlade jag till Swedbank för att få det här amorteringsunderlaget.

Det roliga var att då ringde banken och berättade att de hade sett att vi hade begärt ut ett amorteringsunderlag och att de förstår att vi då var påväg att flytta vårt lån. Då insåg jag att jag hade triggat Swedbanks client recovery process, då fick jag bisarrt under deras listränta för de matchade det jag hade fått hos den andra aktören.

Dag: Att vakna då när kunden hotar med att lämna en, det är inte proffsigt.

Jan: Det är otroligt osexigt.

Dag: Då har du legat på listränta jättelänge och betalat alldeles för mycket alldeles för länge. Det där med amorteringsunderlag har varit ett jätteproblem. Vi som liten aktör som verkligen vill erbjuda kunden en transparent och billig modell lider av att storbankerna matchar Hypoteket för att behålla kunden.

Det blir väldigt dyrt för oss men om vi bidrar till att de får längre ränta så vi bidrar ändå till konkurrensen vilket på något sätt är det högre syftet.

Bara friktionen i att du ska behöva ringa din bolånegivare och beställa den här pdf:en och att det tar två veckor att få den, det är sådana hinder för att flytta sitt bolån. Det har en konkurrens hämmande effekt.

Vid vilken ålder är det tufft att ta ett nytt bolån?

Jan: Jag tänker att vi ska runda av alldeles strax. Ett tips som jag brukar ge ibland.

Det är väldigt svårt att få lån när man är över 60-65 år så då har jag ibland sagt att man ska passa på att ta ut lånet när man kan, när man är 50-55 år. Hur ser det ut när man är äldre hos er?

Dag: Vi försöker också vrida och vända på det, det är en balansgång mellan ett ansvar för oss att säkerställa att du inte tar på dig för mycket skuld som du inte klarar. Personer i den åldern känner i och med deras inkomst och att de vet att den kommer gå ner så blir de ofta orättvist behandlade. Jag vågar inte säga att vi är mycket bättre än bankerna på att hantera dem men vi jobbar aktivt med att göra en individuell bedömning för dem.

Jan: När går den där brytgränsen? När är det tufft att ta ett nytt bolån? Är det vid 60 år?

Dag: Ja där börjar bolånegivaren titta framöver efter pensionsåldern.

Jan: Skiljer ni på lön och pension? Kollar ni bara på beloppen?

Om jag har en lön på 50 000 kronor men sen har en pension på 50 000 kronor har jag samma chans då?

Dag: Ja det skulle jag säga, om du kan visa på att din pension är på 50 000 kronor. Sen påverkar det också hur långsiktig den pensionen är.

Jan: Det är bra att tänka till före kring detta så att man inte kommer på detta när man är 63 år.

Dag: Det är ju väldigt olyckligt. Det man sitter och kollar mycket på nu är att man vill bli mycket smartare på att förstå den individuella kundens konsumtionsmönster och kostnad.

Ett bonusavsnitt!

Jan: Om det är okej för dig så gör vi ett bonusavsnitt där vi pratar om bolån från andra hållet utifrån pensionsfonder. Det finns så mycket mer vi hade kunnat prata om, jag vet att ni har gröna bolån, att man kan få rabatt för energiförbättrande renoveringar exempelvis. Jag vet också att ni pratar ganska mycket om hållbarhet kring det här med ESG, att ha en social påverkan.

Jag gillar det du säger att även om ni inte får kunden så har ni hjälp de här personerna att få en bättre ränta bara genom att vara en konkurrenskraftig aktör.

Dag: Där finns en väldigt stor hållbarhetsaspekt i det, ofta tänker man bara på det gröna som vi också jobbar hårt med men en effektiv modell och struktur i sig bidrar till att bygga ett hållbart finansiellt system.

Jan: Om vi tittar på det från kundhållet, finns det något vi borde ha tagit upp?

Dag: Det här med att det är väldigt viktigt att man jämför produkter som man köper. Om man tittar på våra bolån nu, gör det i kombination med vart du sparar dina pengar. Om du har ditt bolån hos din bank så får du kanske nu en ränta på bolånet som kan komma ner i våra nivåer. Samtidigt bygger det på att du har dina pengar sparande där som du får noll och ingenting för.

Flytta istället bolånet till en aktör som kan erbjuda en lika bra eller bättre bolåneränta och flytta ditt sparkapital till motsvarande aktör inom sparade.

Jan: Jag brukar generellt sett vara väldigt negativ till när banken ställer sådana här sidokrav.

Dag: Det är viktigt att ha med sig att de inte får kräva att du ska köpa en annan tjänst för att du ska få bolånet.

Jan: Det var massa snack om det förr med att de kopplade bolåneskydd och så var det bara en livförsäkring där de hade förtur att de kunde ta ut pengarna till lån.

Dag: Det tror jag är viktigt att man tittar på alla produkterna. Vi är i ett ränteläge där räntorna rör sig hela tiden så man måste kolla både sparräntan och bolåneräntan.

Jan: Sista frågan som vi ställer till alla våra gäster.

Vilket är det sämsta finansiella rådet du har fått?

Dag: Jag brukar ställa mig skeptiskt till rådet att binda bolånet på olika löptider.

Jan: Jag börjar mer och mer luta åt att extremerna är bättre, antingen kör du all in rörligt och tar den risken eller så tar du all in bundet och då ska du binda länge.

Dag: Om du då väljer rörligt så bygg upp en buffert.

Caroline: Det är ett bra tips.

Jan: Coolt. Tack så hemskt mycket nu kör vi ett bonusavsnitt.